Lo que conviene saber antes de firmar nada.

Cuánto cuesta comprar una casa, además del precio

Cuenta con alrededor de un 8 % más del precio si compras una vivienda usada en Andalucía, y cerca de un 12 % si es obra nueva. Casi todo es impuesto.

Vivienda usada: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

En Andalucía el tipo general es del 7 %. Se calcula sobre el precio de la escritura o sobre el valor de referencia del Catastro, el que sea mayor. Hay tipos reducidos para algunos compradores (por ejemplo, menores de 35 años, personas con discapacidad o familias numerosas) si la vivienda no pasa de cierto valor: los requisitos cambian, así que confírmalos con la Agencia Tributaria de Andalucía o con tu gestor antes de contar con ellos.

Obra nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados

Si compras al promotor, no pagas ITP sino IVA del 10 % (se paga con cada pago al promotor) y Actos Jurídicos Documentados, que en Andalucía es del 1,2 % con carácter general.

Notaría, Registro y gestoría

La notaría y el Registro tienen aranceles fijados por ley que dependen del precio; la gestoría, si la usas, cobra por tramitar los impuestos y la inscripción. En una compra normal, juntos suelen sumar entre 1.300 y 2.350 €.

Pruébalo con tu precio:

Si pides hipoteca

Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga la notaría de la hipoteca, su inscripción en el Registro, la gestoría y el impuesto de la hipoteca. A ti te toca la tasación (suele rondar los 300–500 €) y, si la pides, la copia de la escritura.

Los bancos suelen financiar como mucho el 80 % del precio o de la tasación (el menor de los dos). Por eso, para comprar necesitas tener ahorrado el otro 20 % más los gastos de arriba.

Qué es la nota simple

Es un informe del Registro de la Propiedad que dice quién es el dueño, cómo está descrita la finca y si tiene cargas: una hipoteca, un embargo, un usufructo… Es la forma de comprobar que quien te vende puede venderte y que no heredas deudas de la casa.

La puede pedir cualquiera, por internet en la web de los Registradores, y cuesta unos pocos euros. Pídela (o pídenosla) antes de firmar las arras, no después. En cada casa que vendemos, la tenemos pedida y te la enseñamos.

Las arras: el contrato antes de la notaría

Cuando comprador y vendedor se ponen de acuerdo, firman un contrato de arras: el comprador entrega una cantidad (lo habitual es alrededor del 10 % del precio) y se fija un plazo para ir a la notaría, normalmente de uno a tres meses.

Las más comunes son las arras penitenciales: si el comprador se echa atrás, pierde lo que entregó; si se echa atrás el vendedor, devuelve el doble. Si vas a pedir hipoteca, pide que se diga qué pasa si el banco no te la concede. Léelas con calma: te las mandamos antes para que las revise quien quieras.

El certificado energético

Es obligatorio para vender y para alquilar, y la letra (de la A, la más eficiente, a la G) tiene que aparecer en el anuncio. Lo hace un técnico visitando la casa y dura diez años. Una letra baja no impide vender, pero te da una idea de lo que gastarás en luz y climatización.

Alquilar: lo que te pueden pedir (y lo que no)

• Fianza legal: una mensualidad en vivienda. El propietario la deposita en la Junta de Andalucía y se devuelve al acabar si la casa queda como estaba.
• Garantía adicional: la propiedad puede pedir otra garantía (un aval o un depósito), pero en los contratos de vivienda habitual no puede pasar de dos mensualidades.
• Honorarios: desde la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los paga la propiedad, no tú.
• Duración: aunque firmes por un año, en vivienda habitual puedes seguir hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa), salvo que tú no quieras.

Desconfía de quien te pida dinero para «reservar» un piso que no has visto o antes de firmar el contrato.

Vender: los gastos que te tocan

Quien vende paga la plusvalía municipal (salvo que haya vendido con pérdidas), tributa la ganancia en el IRPF (con algunas exenciones), cancela la hipoteca que quede y encarga el certificado energético. Te lo contamos con más detalle en «Vender tu casa».